Regularização de

Imóveis

A regularização imobiliária é o conjunto de medidas destinadas a corrigir problemas de titularidade, registro, construção, parcelamento do solo e conformidade urbanística ou ambiental de um imóvel.

Regularizar um imóvel significa alinhar sua realidade física e documental, permitindo que a propriedade tenha maior segurança jurídica e circulação econômica.



1. Imóveis urbanos

A principal modalidade é a Regularização Fundiária Urbana (Reurb), que reúne medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais para integrar núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial e conceder titulação aos ocupantes.

A Reurb possui duas modalidades:

Reurb-S: destinada a núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda;

Reurb-E: aplicável às ocupações que não se enquadram na Reurb-S.

Na Reurb-S, podem existir isenções de custas e emolumentos para atos como o primeiro registro, a abertura de matrícula, a legitimação fundiária e a primeira averbação de construção residencial de até 70 m².

O procedimento normalmente envolve:

  1. identificação da área e dos ocupantes;
  2. levantamento da situação registral;
  3. elaboração de planta, memoriais e estudos técnicos;
  4. notificações aos proprietários, confrontantes e interessados;
  5. análise de eventuais impugnações;
  6. aprovação municipal;
  7. emissão da Certidão de Regularização Fundiária;
  8. registro no Cartório de Registro de Imóveis.


2. Imóveis rurais

A regularização rural costuma envolver:

  • comprovação da titularidade ou da posse;
  • adequação do registro imobiliário;
  • observância da fração mínima de parcelamento;
  • georreferenciamento, quando exigível;
  • inscrição em cadastros administrativos e ambientais;
  • verificação de restrições ambientais e fundiárias.

O parcelamento rural abaixo da fração mínima é, em regra, limitado, embora existam hipóteses excepcionais previstas na legislação.

3. Principais documentos

A documentação depende do caso, mas geralmente pode incluir:

  • matrícula ou transcrição do imóvel;
  • contrato de compra e venda, cessão ou doação;
  • documentos pessoais dos titulares e ocupantes;
  • comprovantes de posse;
  • planta e memorial descritivo;
  • levantamento topográfico;
  • documentos municipais e ambientais;
  • comprovantes de pagamento de tributos, quando aplicáveis;
  • ART ou RRT de profissional técnico.

A lista não é universal: deve ser confirmada perante o Município, o órgão competente e o cartório responsável.

4. Riscos da irregularidade

A falta de regularização pode dificultar:

  • venda ou transferência do imóvel;
  • obtenção de financiamento;
  • acesso a crédito rural;
  • inventário e partilha;
  • constituição de garantias;
  • averbação de construções;
  • proteção contra conflitos de titularidade.

A regularização de edificações consolidadas pode ser admitida quando não houver comprometimento relevante da segurança, higiene, acessibilidade ou proteção ambiental.

Em alguns casos, também é possível utilizar procedimentos extrajudiciais, como a adjudicação compulsória perante cartórios, reduzindo a necessidade de processo judicial.